横浜市代表監査委員 藤 野 次 雄 殿

                                                 

                                2019(平成31)年1月23日     

 

第1 請求の要旨

 1 請求する措置の内容

横浜市長に対し、「箕輪小学校用地の取得にあたって不当に高額な対価を支払ったことにより横浜市が蒙った金7億円以上の損害を、林文子(市長)、鈴木和宏(財政局長)、岡田優子(教育長)および小林力(教育次長)の各職員ならびに野村不動産株式会社が連帯して賠償するよう請求せよ」と勧告することを求める。

 

2 請求の理由

(1)事案の概要

横浜市は、新設する箕輪小学校(契約当時の仮称は「日吉台小学校第二方面校」)の用地を野村不動産()から購入するにあたり、当該学校用地と、都市計画法上の規制等の条件を大きく異にする隣接地とを一括評価したことに基づく不当に高額の代金を支払った。

本件請求は、土地の単価を審議した横浜市財産評価審議会の答申を誤導し、また誤導に基づく答申に従って契約代金を決定した関係職員および野村不動産に対し、共同不法行為に基づく損害賠償を求める事案である。

(2)不当に高額な対価が支払われた小学校用地取得契約

.横浜市は2018328日付で、港北区箕輪町二丁目707番地24ほか2筆の土地合計9,500u(以下「本件土地」という)を、金405,650万円で購入する契約(以下「本件契約」という)を三菱UFJ信託銀行(以下「銀行」という)との間で結び、同年420日その代金を支払って本件土地を取得した。銀行は野村不動産()の信託財産として本件土地を所有していたものであり、本件契約の指図権者、受益者は野村不動産(株)である。

  .本件土地は、野村不動産が銀行に対して信託した土地(公簿上19,734.08u、実測19,738.81u、以下単に「信託土地」という)の一部にあたる。信託土地全体は、西側において約50mにわたり幅員約16.8mの県道(綱島街道)と接し、南側において幅員約8.3mの市道と接する角地である。しかし、本件土地は信託土地の東側部分で、綱島街道の角から約200m東へ進んだ地点において南側市道に15mだけ接する、袋地である。なお、本件土地の上空約20mの高さにJR東日本の所有する高圧線(15.4万V)が架設されており、この高圧線の下を通らなければ公道から本件土地に入ることはできない。

.本件土地には、従前()野村総合研究所(以下「野村総研」という)の日吉データセンター(地下1階付5階建、床面積延19380.21u)が存在したが、2015年末までにその使用は廃止され、同建物の地上部分は201711月までに取毀された。しかし、地下構造物は本件契約後も残置された。

(3)本件契約締結に至る経過

ア.野村総研による土地売却予定の届出

野村総研は2014930日、市長に対し本件土地を含む信託土地全体について、公有地の拡大の推進に関する法律(以下「公拡法」という)4条に基づく届出をした。信託土地の所有名義は、201522日に野村総研から銀行に信託的に移転し、同年331日には野村総研に代って野村不動産が委託者の地位についた。

市は、201597日に信託土地の一部(約9,700uと想定)を学校用地として取得する方針を決定した。

イ.野村不動産と横浜市との共同記者会見

野村不動産は、信託土地を含む港北区箕輪町二丁目所在の一団の土地約5.6㏊を事業対象地として、「住宅を核とする大規模複合開発」を行なうこと、および事業対象地の一部を小学校用地として市に売却する協議を始めることを、20151119日の市との共同記者会見で発表した。

ウ.横浜市教育委員会と野村不動産との間の「覚書」締結

市教委と野村不動産との間で2016315日に「覚書」が締結され、その中で小学校用地として市が取得する土地の位置および面積(9,500u)を特定すると共に、事業対象地について地区計画(都市計画法12条の4第1項1号)を導入すること、学校用地売買契約は地区計画の策定後に履行すること、売買価格は横浜市財産評価審議会(以下「財価審」という)の答申に基づいて決定すること、等が合意された。

エ.地区計画の素案発表と都市計画決定

野村不動産は20168月以降の対住民説明会で、学校用地以外の事業対象地(住宅等用地)について公法上の規制が容積率250%(従前は200%)、高度制限60mまで(従前は20mまで)緩和されることを前提として、全1,320戸の20階建て巨大マンション群(のちに「プラウドシティ日吉」と命名される)を建築するプランを発表した。

市は野村不動産の説明と同一内容の「箕輪町二丁目地区地区計画」素案を20172月に公表した。同素案は、横浜市都市計画審議会の審議を経て、同年125日付で都市計画決定となった。

この決定によって、事業対象地に対する公法上の規制は、学校用地部分のみを従前どおりとしたまま、その他すべての部分については上記のとおり(容積率250%、高度制限60mに)大幅に緩和された。

オ.財産評価審議会への諮問および答申

横浜市長林文子は財価審に対して201736日付で、学校用地の取得価格について諮問するに際し、学校用地に限定せず、信託土地全体を一括して「評価対象地」に指定した。

また、教育次長小林力は財価審の審議資料となった不動産鑑定書の作成を同年224日付で不動産鑑定士に依頼するに際し、学校用地に限定せず、信託土地全体を一括して「評価依頼地」に、指定した。

財価審は、2017419日付で信託土地全体につき842,8471,870円(427,000/u)を評価額として答申した。

  カ.教育長から財政局長に対する取得依頼

市教育長岡田優子は、前記エの地区計画の決定(2017.12.5)によって、前記オの財価審答申(2017.4.19)の前提は変更されたにもかかわらず、2018314日付で財政局長鈴木和宏に対し、本件土地を前記財価審答申を基準とする405,650万円(427,000/u)で取得するよう依頼し、財政局長はこの依頼に基づいて本件契約を締結した。

(4)一括評価の違法・不当性

.公共事業の用に供する土地の取得価格は、公示価格を「規準として」決定されなければならない(地価公示法9条、公拡法7条)。ここに「規準とする」とは、「土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較」に基づいて評価を行うことであり(地価公示法11条)、「公法上の規制の程度」等は、諸要因の最たるものである。横浜市の公共用地取得等に伴う損失補償基準規程(196866日達第19号)にも、補償すべき「正常な取引価格」は「土地価格形成上の諸要素を総合的に比較考慮して算定する」ものであり、宅地を取得する場合に考慮すべき要素として「形状、地積等画地の状態」、「街路の状態」および「土地の利用に関する公法上の規制の程度」等が明記されている(911号)。

.前述((3)のエ)のとおり本件契約締結時においては信託財産全体のうち、本件土地(学校用地)と、その余の土地(住宅等用地)では「公法上の規制の程度」が明らかに違っていた(容積率は200%と250%、高度制限は20mと60m)。

しかも、地下埋設物は学校用地の範囲内にのみ存在し、その撤去費用は5億円ないし10億円を要するものと見込まれていた(2業者による2017330日付見積書)。

ウ.地区計画によって信託土地に対する「公法上の規制の程度」が二分される予定であり、しかもそれを学校用地売買の前提条件とする合意が成立していることが明示されていたならば、信託土地全体を均一の単価で一括評価するなどという不合理な結論を、財価審が採用するわけはない。

すなわち、教育次長の鑑定依頼(2017.2.24)および市長の財価審への諮問(2017.3.6)はいずれも財価審答申を上記アの各規範に反して誤導する行為であり、教育長の取得依頼(2018.3.14)および財政局長による本件契約締結(2018.3.28)は財価審の誤った評価を是正することなく契約価格として確定させた行為であった。

野村不動産も前記「覚書」において本件学校用地の売買価格は財価審の答申に基づいて客観的に決定されることに合意しており、一括評価に基づく財価審答申は「正常な取引価格」を示すものではないことを十分認識していた。

(5)横浜市が蒙った損害

.教育長は前記覚書((3)のウ)の締結に先立ち、201529日付で、本件土地にほぼ相当する土地(ただし本件土地より整形に近く、南側の8m道路には約52mにわたって接道する土地を想定)の正常価格の評価を不動産鑑定士に求め、370,000/uという評価(基準日201531日)を得ていた。この評価においては地下埋設物の撤去費用は考慮されていない。

  この評価に時点修正を加え、地下埋設物撤去費用を控除したものが本件土地の正常価格に近いと考えられる。

2015年と2018年との間の本件土地直近の標準地の公示価格(各年11日現在)の比率は、21万円/u対23万円/uである。この比率に基づき本件土地の契約成立時点の評価を試算すれば

370,000/230/210×9,500u=384,976万円となり、

ここから地下埋設物撤去費用の(最低5億円)を差引くと334,976万円となる。実際に市が支払った405,650万円との差額(これは接道状況など他の要素の優劣を度外視したひかえ目の額である)は7億円を超える。

(6)結論

本件土地の売買契約を締結するにあたって、「公法上の規制内容」や「地下埋設物の存否」などの前提条件を異にする土地を一括して評価をし、その評価にもとづいて売買価格を決めることは、違法不当であり、違法不当な評価に財価審を誘導し、またその結果を利用して本件土地の価格を不当に高額に設定することに寄与した前記((3)のオ、カ)の各職員および野村不動産は、横浜市に対し共同不法行為者として連帯して損害を賠償すべき義務を負う。すなわち横浜市はこれら共同不法行為者に対し、少くとも金7億円の損害賠償請求権を有するのに、横浜市長はその権利の行使を怠っている。

よって請求人は、地方自治法242条に基づいて冒頭に記載した趣旨の市長に対する勧告を求める。

 

第2 事実証明書等について

かながわ市民オンブズマンが提出する「申立理由説明書」および事実証明書を援用する。

以上