1 藤沢駅南口の駅前広場に立つと、正面に小田急百貨店があり、広い通りを挟んで西側には「藤沢オーパ」というショッピングセンターがある、「オーパ」に沿って南へ進んでいくと、「橘通り商店街」に入る。入ってすぐの右側にはファミリーマートが、左側には湘南信用金庫があるが、だんだん商店もまばらになってゆき、200mほど歩くと商店街は終わる。その商店街の南のはずれに、12階建てのマンション「プラウド鵠沼橋」(全55戸)が建っている。野村不動産が2010年に売り出したマンションで、標準的な売値は5,500万円という物件である。
2 野村不動産は、08年9月に、この敷地(1323.22平方メートル)を購入したが、敷地の一部(234.08平方メートル)を将来道路とする都市計画があり、藤沢市の指示に基づき09年6月25日に同市土地開発公社がこの道路予定地を3億5,131万6,000円で買取った。単価はu当たり150万円(坪あたり約500万円)である。
3 藤沢市はこの3億5,131万6,000円について、
1.土地取得費2億4,531万6,000円と
2.移転等補償費1億600万円
の合計額である、と説明している。しかし「移転等補償費」と言っても、買収対象の道路予定地に建物などが存在していたわけではない。
道路予定地を敷地に算入してマンションを建てた場合には、延べ床面積5,229.91平方メートルの大きいマンションが建てられた筈なのに、道路予定地を手放すことにより、延床面積が約17%少ない(4,356.09平方メートル)ものしか建たなくなるので、その差を補償する、というのである。
4 しかし、土地取得費が、敷地の最有効利用方法は中高層マンションを建てることであると想定した上で、敷地全体を均等に評価して決定されている(道路予定地だからと言って低く評価していない)のであるから、敷地の一部を切り売りすることによって、建物の延床面積が減るということは土地の代金(土地取得費)の中に織り込まれている。「幻の建物」の販売利益を土地代金とは別にやりとりするなどということは筋が通らない。
5 しかも、1.土地取得費自体が104万8,000円/平方メートル(坪あたり346万円)という高額に設定されている。この価格は、公社が依頼した不動産鑑定士が111万円/平方メートルを「正常価格」とする「鑑定評価書」をよりどころとして決定された。
ところが最近別の鑑定士に鑑定を依頼したところ、49万2,000円/平方メートルという半分以下の鑑定結果が出た。もちろん、評価の対象は(道路部分だけを切り離して評価するのではなく)野村不動産が取得した1,323.22平方メートル全体について、取得当時の正常価格を求める、というものである。
担当した志賀善典鑑定士は、浜地裁からもたびたび依頼されるベテランである。
6 鑑定に当たっては、実際の取引事例の調査が欠かせない。ところが公社が依頼した佐藤鑑定士は、リーマンショック(08年9月)で土地の価格が大幅に下落するはるか以前の事例ばかり集めた。
これに対し志賀鑑定士は下落前後の事例を公平に収集した。事例中には、本件土地の一部を地上げ業者が08年7月に買取った価格(424,953円/平方メートル)も含まれている。
これらのデータに基づき志賀鑑定士は、正常価格が492,000円であるとの結論を得た。
7 また、鑑定にあたっては、公示価格とのバランスの検討が欠かせない。橘通り商店街に面する地価公示地は、駅前広場から商店街に入ってすぐのところにあるセブンイレブンの隣の土地である。鑑定対象地は、公示地より200mほど駅から遠い。従って志賀鑑定士は、鑑定対象地は公示地よりも2割ほど低く評価されると判断している。これに対して佐藤鑑定士は駅から遠い鑑定対象地のほうが公示地の2倍以上の高い値がつくという、誰が聴いても納得できない判断を下したのであった。
8 要するに公社が野村不動産から買取った価格は、
1.土地取得費(104万8,000円/平方メートル)そのものが既に、適正価格(49万2,000円/平方メートル)の2倍以上という高さである上に、更に2.移転等補償費(45万2,800円/平方メートル)という幻の費用まで加算したもので、適正価格の実に3倍以上というベラボーな価格である。
適正価格で評価すれば、トータルで1億1,516万円余にしかならない道路予定地(234.08平方メートル)を3億5,131万円余で公社に売りつけることで、野村不動産はその差2億3,615万円もの不当利得を得たわけである。
9 藤沢市の住民、尾形浩氏が2010年7月に提起した住民訴訟は、この道路予定地を藤沢市が買取ることを禁止するよう裁判所に求める訴訟である。
道路予定地売買を白紙に戻し、払った金を野村不動産から返還させることが、この要求を実現することの当然の前提である。
尾形訴訟より前に同年3月原田建氏が提起した善行の土地買取り差止め請求訴訟に関しても、裁判所の選任した鑑定士が昨年末に示した適正価格は、公社による実際の買取り価格(1億850万円)よりも、はるかに低い(現状では2,666万円、道路が付いても5,333万円)ものであった。
公社を隠れ蓑に利用して、土地を3倍〜4倍の高額で買取る市当局の行為を放置すれば、その損失は市民全体がかぶることになるので、これを許してはならないと考えている次第である。 |